21 Março 2012

2012 trará boas oportunidades para comprar e arrendar imóveis

2012 trará boas oportunidades para comprar e arrendar imóveis

Apesar de não prever uma melhoria das condições do mercado imobiliário em 2012 e da continuação das dificuldades de obtenção de financiamento, a Jones Lang LaSalle considera que o ano trará boas oportunidades para a compra e arrendamento de imóveis em Portugal, revela a consultora imobiliária no seu relatório “Mercado Imobiliário 2011- Perspetivas 2012”.

O estudo, produzido pela Jones Lang LaSalle Portugal, tem uma periodicidade anual e apresenta um balanço dos principais segmentos do mercado imobiliário em 2011 e traça uma antevisão para o ano corrente.

De acordo com a Jones Lang LaSalle, o mercado oferece produtos imobiliários para investimento de excelente qualidade e a preços muito competitivos, gerando, portanto, expectativas de bons negócios para quem tem capitais próprios. Por outro lado, quer no setor dos escritórios quer no de retalho, existem espaços disponíveis com rendas bastante atrativas, que podem constituir ofertas muito interessantes para lojistas e empresas.

Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, sublinha: “Seguramente, 2012 será um ano pelo menos tão desafiante como o ano passado. Será um ano em que o esforço deverá ser obrigatoriamente maior e pensamos que só quem for muito criativo e mais positivo do que o ambiente em que vivemos continuará a sobreviver”.

E acrescenta: “Não será, com certeza, o ano de recuperação do mercado imobiliário, até porque as expectativas são para que os níveis de atividade se mantenham semelhantes a 2011, mas poderá ser um bom ano para se comprar e arrendar imóveis. As oportunidades continuam a existir em todos os segmentos, com produtos imobiliários de grande qualidade e com preços muito competitivos. A conjuntura favorece neste momento a procura e os investidores, ocupantes e lojistas que estejam capitalizados dispõem de excelentes negócios no mercado imobiliário atual”.

No seu relatório, a Jones Lang LaSalle sublinha que o mercado imobiliário deverá permanecer com níveis baixos de atividade nos diversos segmentos, tendo em conta as perspetivas de decréscimo do PIB, aumento do desemprego e consequente redução da capacidade de consumo, que afetam, direta e negativamente, o arrendamento de escritórios e as vendas de lojistas, conduzindo também a uma maior pressão sobre as rendas. A este contexto depressivo acrescem ainda as atuais dificuldades no acesso ao financiamento, que deverão manter-se e que impossibilitam, muitas vezes, a realização de transações principalmente no mercado de investimento imobiliário.

As previsões da consultora para 2012 apontam para que se mantenham os mesmos níveis de arrendamento de escritórios do que em 2011, persistindo a tendência de retração da procura e o domínio de operações sobretudo de downsizing. A consultora estima que os ocupantes continuem a deter um poder negocial prevalecente, renegociando as suas rendas e exigindo condições adicionais, como contribuições no fit out ou maiores períodos de carência. Em 2011, o mercado de escritórios absorveu 87.650 m², sendo este o valor mais baixo dos últimos dez anos e dos quais cerca de 48% foi arrendado no último trimestre do ano. Processos de decisão mais prolongados, constrangimentos financeiros e resistência à mudança foram alguns fatores identificados pela Jones Lang LaSalle para esta performance.

O ano terminou com uma oferta disponível de 541.1143 m², equivalente a cerca de 12% do stock total de escritórios de Lisboa, avaliado em 4.509.040 m². Em 2011, foram inaugurados 59.947 m² de novos escritórios e para 2012 estão previstos 49.111 m² de novos espaços, dos quais 69% dizem respeito a promoção especulativa, i.e., sem arrendatários garantidos à partida. No que se refere à renda prime, o mercado de escritórios apresentou níveis estáveis em 2011, mas com tendência de descida ligeira no final do ano, fixando-se em 18,5€/m²mês, e dada a atual conjuntura é expectável que a pressão para descer continue a fazer-se sentir.

No que concerne o sector de retalho, a Jones Lang LaSalle refere que o número de inaugurações de novos equipamentos comerciais nos próximos quatro anos é bastante reduzido, podendo mesmo acontecer que alguns projetos previstos não avancem, quer por questões relacionadas com o financiamento bancário quer com a retração dos planos de expansão dos lojistas. A entrada de novos formatos e conceitos parece ser uma via alternativa para o crescimento deste mercado, ainda dominado pelo formato de centro comercial e no qual o comércio de rua tem vindo a conquistar uma crescente importância. Em 2011, foram inaugurados apenas 5 equipamentos comerciais, um dos quais a ampliação de um espaço já existente, numa área bruta locável de 113.966 m², traduzindo um decréscimo de 48% face à média anual dos últimos dez anos (221.000 m² de abl).

Afetado pela crise económica que se faz sentir em Portugal e pela redução no consumo, este setor colocou em "stand-by" muitos projetos e apenas os que oferecem garantias de segurança inquestionáveis avançam. O mercado, com um grau de maturidade e consolidação importante, tem previsto para 2012 apenas a abertura de 62.000 m², 80% dos quais concentrados no projeto Dolce Vita Braga. Em termos de rendas, apesar da estabilidade constante ao longo dos últimos 3 anos, o ano de 2011 deu algumas notas de mudança, com as rendas prime dos centros comerciais a evidenciar sinais de pressão em baixa. Em contra-ciclo, está o mercado de comércio de rua, que verificou uma ligeira subida da renda prime, situada agora nos 85€/m²/mês.

Este segmento apresenta uma atividade dinâmica e um crescimento baseado numa oferta diferenciada e de qualidade. No entanto, de acordo com a consultora, para que este formato mantenha o seu dinamismo, não obstante a conjuntura económica, será necessário atuar a nível da reabilitação das cidades, mas também na formulação de novas estratégias de venda e maior criatividade, para capitalizar os níveis de procura que se têm gerado.

O mercado de investimento, por seu turno, deverá continuar a ser palco de operações cirúrgicas por parte de um número seleto de investidores, mas apenas para imóveis bem localizados, com bons inquilinos e com bons contratos de arrendamento. Os investidores privados e os family offices serão os investidores mais ativos, posicionando-se na linha da frente porque não têm necessidade de recorrer a financiamento, mas algumas entidades institucionais, por exemplo ligadas ao setor bancário, podem também desempenhar um papel importante, nomeadamente na realização de operações de sale&leaseback para poderem cumprir os rácios de solvabilidade.

Em 2011, a falta de liquidez e de confiança dos investidores, bem como a instabilidade económica e política do país, foram fatores decisivos para afastar os investidores internacionais do mercado português, que movimentou apenas 200 milhões de euros em investimento imobiliário no total do ano.

As estimativas são para que os níveis de transação se mantenham em 2012, dadas as restrições no acesso ao financiamento, e que as yields continuem a apresentar uma tendência de subida, tal como em 2011, ano em que todos os setores registaram acréscimos entre 25 e 75 pontos base nas yields praticadas. Recorde-se que em 2011, os escritórios concentraram a maior atenção dos investidores, com 82 milhões de euros transaccionados. As cinco maiores operações de investimento oscilaram entre os 42 milhões e os 16 milhões de euros.

Fonte: Jones Lang LaSalle

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