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24 março 2015

Em tempos de turbulência, ninguém vai querer seguir quem não apontar o caminho!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

A estagnação do crescimento económico, a persistência das tensões inflacionistas e a desvalorização cambial do real face ao dólar e euro, vem degradando o poder aquisitivo de quem vive e trabalha no Brasil. Energia eléctrica, combustíveis e alimentação são os principais responsáveis pelo aumento da taxa de inflacção que se mantém próxima de 8% (anual), acima do tecto máximo de 6,5 % fixado pelo governo. O epicentro de toda a instabilidade e turbulência política - económica parece estar no sector da energia. Se as contas de energia eléctrica e os preços dos combustíveis são os principais contribuidores da inflacção, os escândalos de corrupção e as investigações do Ministério Público na Petrobras têm tido repercussões negativas ao nível interno na credibilidade do poder executivo e legislativo e vêm prejudicando a imagem do País no exterior.

A “batalha das expectativas” iniciada por Joaquim Levy e sua equipe económica está ainda longe de conseguir o seu objectivo de retoma da confiança de empresários e investidores na evolução da economia brasileira. Persiste uma crise de confiança que depende de uma nova política económica mas principalmente da percepção de um novo comportamento dos decisores políticos. E perante este cenário como se está a comportar o sector da construção? Tendo como referência o mercado imobiliário de S. Paulo e os seus principais “players”, 2015 será um ano da reorientação estratégica. Repensar os “timing´s” dos lançamentos previstos depois de no último ano o “estoque” de imóveis ter aumentado em média 15%, rever as metas de V.G.V. (Volume Geral de Vendas) e ajustá-las a uma nova realidade de diminuição da liquidez das famílias e retracção do crédito, rever as metas de “land bank” num momento em que o valor dos terrenos para construção é elevado e a velocidade de lançamentos imobiliários é lenta, reduzir custos não relacionadas com a produção e vendas, criar instrumentos de relacionamento pós venda mais eficientes por forma a diminuir o risco de distratos.

São tempos de implementação de medidas de reestruturação organizacional, ajustamentos, cortes na despesa, de repensar estratégias e reformular os planos de negócios. Mas isso não tem necessariamente de ser mau. Também do lado da demanda, as unidades em “estoque” podem transformar-se em excelentes oportunidades de negócios pela obtenção de um bom desconto comercial o que por sua vez também poderá trazer vantagens aos incorporadores caso o desconto seja compensado pelo não pagamento das despesas de conservação, IPTU e condomínio desses imóveis.

Também a 3ª fase do Programa “Minha Casa, Minha Vida” que prevê a construção de mais de 3 milhões de moradias continua a gerar grande expectativa nos operadores e nos potenciais compradores. Sendo que a população de baixa renda (1- 3 salários mínimos) deva continuar a ser prioridade por ser o segmento onde se encontram as maiores necessidades habitacionais, para ajudar a equilibrar o sistema de financiamento do Programa, este também deveria beneficiar a classe média, incapacitada de financiar a preços de mercado (taxas de juro elevadas) a compra de imóveis nos centros urbanos. E na indústria do “real estate”? Também vivemos momentos de ajustamento e reformulação. A exemplo do que já aconteceu em outros países com mercados imobiliários mais maduros e competitivos, o futuro do mercado está nas redes imobiliárias. Para referir dois exemplos que vivenciei profissionalmente, foi com o advento das redes de franquia imobiliária que os mercados em Portugal e Espanha se profissionalizaram e tornaram mais produtivos. Se este modelo de negócio vem funcionando em todo o Mundo, certamente também vai funcionar no Brasil. Mas os resultados operacionais das redes de franquia imobiliária dependem de quem aponta o caminho. Porque será que com o mesmo modelo de negócio, a mesma marca, a utilização das mesmas “ferramentas” operacionais, se obtêm resultados diferentes?
A resposta está na capacidade de Liderança! Nos Países, empresas e outras instituições, bons líderes conduzem a melhores resultados, no negócio das franquias imobiliárias a liderança é também uma condição de sobrevivência. Recordo que nos primeiros anos deste século, os salões imobiliários e as feiras de franquia realizadas em Portugal, contavam com a participação de mais de 10 redes de franquia imobiliária. Dessas redes de franquia restam hoje 3, todas elas de origem norte-americana e que detém uma elevada percentagem das operações imobiliárias que se realizam em Portugal. E aqui em Fortaleza e no Ceará? Como já referimos em anteriores artigos, Fortaleza e o Estado do Ceará não estão imunes ao que se passa no resto do País. Partilhando o cenário de redução dos gastos públicos e de contração económica e também afectados pela crise da Petrobras que levou ao adiamento da construção da refinaria do Pecém, o prefeito de Fortaleza anunciou publicamente um conjunto de investimentos públicos em 2015 que podem atingir um bilhão de reais.

Também no que se refere ao sector hoteleiro, de acordo com levantamento da ABIH – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis, o Ceará obteve nos primeiros dois meses deste ano um excelente resultado com uma taxa de ocupação de 90% que resulta em grande parte de uma maior qualificação da infra – estruturas de mobilidade. Outra obra que aguarda ser retomada é a do Acquario na praia de Iracema em Fortaleza. A par do Centro de Eventos do Ceará este equipamento é da máxima importância para o aumento do número de dias de ocupação hoteleira. O Ceará e Fortaleza precisam dotar-se de mais instrumentos de diferenciação positiva, face às outras capitais do nordeste.

Se no Brasil e em Angola o sector energético é o epicentro da turbulência, a economia portuguesa continua a beneficiar da redução do preço do petróleo. Também o POSEUR – Programa Operacional Sustentabilidade e Eficiência Energética no Uso de Recursos criado no âmbito de um acordo de parceria estabelecido entre Portugal e a União Europeia veio assegurar uma dotação de 757 milhões de euros para financiamento de projectos públicos e privados que possibilitem a transição para uma economia com baixas emissões de carbono e que contribuam para a redução da dependência energética do País. De acordo com fontes do sector imobiliário, o nível de confiança dos operadores continua a subir. Duplicar a quota de mercado no turismo residencial europeu é um objectivo ambicioso. A venda no mercado internacional de 50.000 unidades em 2015 é possível apesar da forte concorrência de Espanha, França e Itália. Segundo estimativas da APR – Associação Portuguesa de Resorts, a concretização desse objectivo poderá gerar receitas na ordem dos 10 mil milhões de euros, 500 milhões em impostos directos e 120.000 postos de trabalho para além de beneficiar outros sectores da economia como o comércio e serviços. Portugal precisa de andar depressa. O preço das “commodities” minerais irá recuperar, ainda não sabe quando mas vai. Até lá, espera-se que o aprofundamento das relações políticas, económicas e diplomáticas tenha expressão num Plano Estratégico de Cooperação luso –angolano que possa contribuir para a superação das dificuldades conjunturais dos países subscritores.

Fonte: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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