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22 novembro 2012

Luanda mantém forte potencial para investimentos em escritórios

Luanda mantém forte potencial para investimentos em escritórios

Na Baixa da cidade de Luanda, os preços de venda da área bruta de escritórios andam pelos 8500 m2 e os valores de arrendamento estão entre os 120 e os 180 dólares/m2/mês. Na Zona Alta da cidade, os valores de venda estão nos 7500 dólares/M2 e os valores de arrendamento estão entre os 100 e os 120 dólares/m2/ mês. Estes preços colocam as rendas de Luanda entre as mais elevadas do mundo.

Estes são valores que a Zenki Real Estate avança e que são muito elevados, refletindo o desajustamento da oferta em face da procura.

Em Luanda, e excluindo os edifícios "prime" existentes, a oferta do mercado de escritórios carateriza-se por antigos edifícios residenciais adaptados a escritórios e edifícios mistos de habitação e escritórios. A escassez de espaços reflete-se nos preços, com rendas que estão entre as mais altas do mundo. Por outro lado, os edifícios recentes apresentam bons acabamentos, refere a consultora, mas "na sua maioria as áreas por piso não excedem os 500 m2 e oferecem poucos lugares de estacionamento". A maioria dos imóveis novos foi construída na CBD e na Zona Alta.

Refere a mesma fonte, que a maior parte da procura prefere o arrendamento à compra, devido aos preços elevados. A maior parte da procura tem origem nas empresas ligadas aos setores do Oil & Gas e financeiro. Também o Estado angolano tem vindo a adquirir vários espaços de escritórios para os ministérios e serviços administrativos. As PME revelam uma procura consistente, mas os preços elevados acabam por levar estas empresas a instalarem-se em espaços de menor qualidade.

Em Luanda, existem quatro zonas distintas, o distrito das Ingombotas, considerado do CBD, ou Central Business District, e onde está a maioria dos edifícios "prime". Depois a Zona Alta, com espaços mais acessíveis e edifícios mistos. A zona 3 corresponde à Praia do Bispo, que constitui a mais recente zona empresarial de Luanda. Este espaço surge da centralização de alguns serviços administrativos do Estado e do desenvolvimento de edifícios de escritórios ocupados maioritariamente por empresas ligadas ao setor financeiro e petrolífero. Por último, temos a Talatona, uma zona de escritórios que, embora a mais distante do centro da cidade, se apresenta como uma alternativa ao CBD, devido a um nível de rendas mais acessível.


Residencial em forte alta
A procura de apartamentos novos e de qualidade a nível corporate/empresas para arrendamento está em forte expansão. Este nicho quer um produto do segmento médio-alto, avança a Zenki. Adianta a consultora que "esta situação tem criado uma boa dinâmica no mercado de investimento residencial, dominado essencialmente por investidores privados.

Em contraste, a compra de apartamentos novos e de qualidade, por parte da classe alta, tem vindo a abrandar devido à dimensão reduzida deste segmento. Os valores médios praticados em fogos novos na cidade são avaliados em termos da Baixa da cidade e em termos da Zona Alta. No primeiro caso, os valores de venda rondam os 9 mil dólares/m2 e os valores de arrendamento entre os 85 e os 110 dólares/ m2/mês. Na Zona Alta, os valores de venda andam pelos 7 mil dólares/ m2 e os valores de arrendamento entre os 70 e os 85 dólares /m2/mês.


Comércio
A informalidade domina o comércio em Luanda, sendo que a oferta recente de espaços de comércio se restringe ao r/c e galerias dos novos edifícios que estão a ser edificados. A maioria dos lojistas a operar em Angola é de origem local ou africana, existindo poucas unidades internacionais. A Zenki refere que "as poucas marcas de referência internacional encontram-se dispersas pela cidade. Não existindo, assim, uma zona específica de comércio".

O espaço comercial mais emblemático é o Belas Shopping, em Talatona. Ao longo dos próximos anos, é expectável que abram novas grandes superfícies comerciais no centro da capital, caso do Luanda Shopping, situado no empreendimento Gika em Alvalade, e o Kinaxixi Shopping, situado no empreendimento Torres do Kinaxixi. A Baixa da cidade tem uma grande escassez de unidades comerciais, caso de restaurantes, cafés, livrarias e papelarias, lavandarias, cabeleireiros, mercearias e supermercados.

A procura de espaços comerciais é maioritariamente dominada por operadores locais, sendo ainda reduzido o interesse de operadores internacionais. Os novos espaços poderão levar ao interesse de retalhistas internacionais ligados à moda, acessórios e restauração. As rendas mensais de lojas de rua remodeladas variam entre os 50 e os 80 dólares/m2. Nos edifícios novos, as rendas situam-se entre os 100 e os 130 dólares/m2/mês e os valores de vendas entre os 7 mil e os 9 mil dólares/m2.


Arrendamento mensal médio/USD
T1 T2 T3
--------Novo|Usado|Novo|Usado|Novo|Usado
Zona1 9000 2000 12500 3500 15000 6500
Zona2 8000 1500 10500 2500 13500 4500
Zona4 3500 2500 6000 3500 8000 5500

Fonte: Oje

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